Previsiones Mercado Inmobiliario 2020

Tras una subida del 5% en 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos seguirán encareciéndose, pero a menor ritmo por la debilidad de la demanda, lo que frenará las compraventas. Los alquileres aumentarán un 5%.

El mercado de la vivienda acumula subidas pronunciadas consecutivas desde 2014 y se prepara para hacer un alto en el camino. Esta es la previsión que maneja el consenso de expertos del sector inmobiliario, que insiste en que si algo va a caracterizar 2020 es la moderación y la prudencia.
Estos criterios están estrechamente relacionados con la ralentización económica y con la incertidumbre que generan las medidas en materia de vivienda que pueda poner en marcha próximamente el recién formado Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos, así como las autonomías y los grandes ayuntamientos.

En este escenario, el consenso prevé un incremento medio del precio de la vivienda a nivel nacional de entre el 3% y el 4%, frente al repunte del 4,5% registrado en 2019 y del 5,4% en 2018. Sin embargo, los expertos también insisten en que la evolución dependerá de la demanda que haya en cada zona.
Madrid ha desplazado a Barcelona como el mercado inmobiliario más tensionado de España, con subidas de precios de la vivienda en propiedad y del alquiler sin parangón en otras capitales, según el estudio “Perspectivas del mercado de la vivienda” realizado por el profesor Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada de la UAB, y la inmobiliaria Anticipa y que se presenta hoy en el Barcelona Meeting Point (BMP).
Aunque la recuperación inmobiliaria se inició antes en Barcelona, y con más fuerza, en los últimos dos años Madrid ha tomado el relevo y los precios suben con más intensidad y tienen más recorrido al alza.
Así, el estudio prevé una subida de los precios de la vivienda en propiedad del 6,5% y 6% en Catalunya este año y el próximo y del 7% y 6,5% en Madrid, donde los precios se situarán en 2020 ya un 0,6% por encima de los máximos de la burbuja de 2008, mientras que en Barcelona estarán aún un 13,6% por debajo. En cuanto al alquiler, el estudio prevé que las rentas crecerán en el área metropolitana de Madrid a tasas de alrededor del 10% anual hasta el 2020, mientras para que el área de Barcelona el estudio prevé alzas anuales a tasas entorno al 7%.

El estudio prevé que continúe el aumento del precio de la vivienda en el conjunto de España, un 5,5% este año y un 4,9% en 2020, y que sigan aumentando las ventas aunque a menor ritmo. El consejero delegado de Anticipa, Eduard Mendiluce, señaló que el “mercado de la vivienda sigue manteniendo fundamentales sólidos” y calificó la ralentización como “una adecuación del mercado frente al constante crecimiento de los últimos 17 trimestres”. A juicio de Oliver, la estabilidad de la economía española, los bajos tipos de interés y las expectativas de que no suban, la contención del petróleo, la baja inflación con aumentos más fuertes de los salarios y el crecimiento del empleo permiten prever que el mercado inmobiliario seguirá fuerte.
Problema de capital
Las dos grandes capitales concentran el 42% de las familias que viven de alquiler en España
El estudio de Anticipa destaca el fuerte crecimiento que ha experimentado el mercado del alquiler: dos tercios de los nuevos hogares se crean en alquiler. En 2018 se firmaron 480.000 contratos y se espera que superen los 500.000 cada año hasta 2021. Así, ya hay 3,12 millones de familias que viven en alquiler de mercado (el 16,8% de los hogares), pero este porcentaje llega al 23,35 en Catalunya, el 22,7% en Madrid y solo el 14% en el resto de España. Madrid y Catalunya concentran el 42% del parque de alquiler de España.
Ha cambiado el perfil de las familias que alquilan, y aunque aún son mayoritariamente personas solteras y parejas (1,7 millones de hogares) el colectivo que más crece son las familias de 3 y 4 miembros (son 1,4 millones de hogares, pero de 2014 a 2018 han crecido un 28% y un 17,5% respectivamente).

Stock sin vender
Falta vivienda en las grandes capitales, pero aún hay 1 millón de pisos vacíos del boom de 2008
España hay 3,4 millones de viviendas vacías, de las cuales 764.000 las considera “parque en la sombra”, porque son estructuras inacabadas o en un estado de deterioro que impide su uso, y otros 1,48 millones viviendas “estructuralmente vacías”, situadas mayoritariamente en zonas muy rurales en proceso de despoblación.
Otros 1,14 millones de viviendas en cambio están en entornos urbanos, restos del antiguo boom inmobiliario, y de ellas 664.000 están aún nuevas: nunca han sido ocupadas. “Falta vivienda en zonas donde hay mucha demanda, mientras que estos inmuebles están en zonas que no atraen a los usuarios”, explicó Oliver. Este stock invendido, además, no disminuirá en 2021 porque aunque se crearán unos 300.000 nuevos hogares se construirán un número aproximadamente igual de nuevas viviendas.

Ante tal disyuntiva, el panel de expertos inmobiliarios resuelve que la vivienda continuará encareciéndose, pero a menor ritmo, y que las ventas seguirán mostrando solidez, aunque a niveles similares a los ya vistos en los últimos años. Es decir, alzas sostenidas, pero menor dinamismo.
Después de una subida prevista del 5% para 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos se encarecerán un 3%, aunque la horquilla se moverá del 2% al 5%, dependiendo de los micromercados. Madrid y Barcelona dejarán de ser locomotora para experimentar crecimientos planos o incluso caídas, en el caso de la Ciudad Condal, aunque seguirán atrayendo inversión y mantendrán un mercado de alquiler dinámico.

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